最严限购城市北京或将迎来新的房地产政策调整，实施多年的普通住宅和非普通住宅划分标准将适时取消。
据“北京发布”，9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，其中在“深入推进民生领域改革”方面，提出完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。
北京房地产政策优化将带来哪些影响？适时取消普通住宅标准意味着什么？对此，南都记者采访多位专家进行解读。
9月以来北京新房二手房走弱，短期内优化政策或落地
中指研究院政策研究总监陈文静对南都记者表示，今年以来，北京已落地多项楼市政策，6月26日以来，北京跟进“5·17”楼市新政，带动市场活跃度有所提升，特别是二手房市场，6-8月，北京二手住宅成交套数连续三个月维持在1.4万套以上，7月成交更是超过1.5万套，8月为14363套。
北京市统计局最新数据显示，当前房地产市场仍面临一定压力。1-8月，北京全市房地产开发投资同比下降3.5%；全市房屋施工面积10870.3万平方米，同比下降9.9%，其中住宅施工面积5434.9万平方米，下降9.1%；全市商品房销售面积658.1万平方米，同比下降5.1%，其中住宅销售面积466.6万平方米，下降8.7%。
9月以来，受前期政策带动效果减弱及中秋假期影响，北京新房、二手房成交规模均出现走弱迹象。根据中指数据，9月1日至19日，新房日均成交面积较上年同期、8月日均均有较大下降，二手房日均成交套数较上年同期下降9.4%，较8月日均下降17.8%。传统“金九”开局市场未出现好转，政策优化预期进一步增强。
“当前北京房地产政策整体仍较为严格，特别是限购政策，处于全国最严状态，具备较大优化空间。”陈文静表示，从全国层面来看，当前全国房地产市场调整态势未改，也亟须大城市发挥带动效用，提振市场信心、稳定市场预期，预计短期北京多项政策优化举措有望落地。
北京东三环高楼大厦。新华社图
北京或将成为第一个取消普通住宅标准的一线城市
在“健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制”方面，陈文静认为，在当前的市场环境下，大面积、高端改善需求，多孩家庭、老年家庭、职住平衡的改善需求等或是重要支持对象。
此次北京提出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”尤其受到市场关注。今年7月，党的二十届三中全会决定中，强调充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
近两个月已有部分地区发文跟进，例如9月15日，山西省住建厅等7部门发布《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，明确“取消普通住宅和非普通住宅标准”。陈文静指出，此次北京提出“适时取消”，意味着取消普宅标准已经放入政策工具箱，在合适的时间将推出落地，预计未来也将有更多地区发文落实相关举措。
当前，取消普通住宅和非普通住宅标准的政策并未实施。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，如果北京落地该政策，那将是第一个取消该标准的一线城市。他对南都记者表示，“一线城市的指标意义也会更大一些。”
取消普宅标准，小房子大房子税费政策一碗水端平
取消普通住宅的标准对市场、对购房者有什么意义？
这要先从为什么有“普通住房”说起。上海易居房地产研究院副院长严跃进梳理发现，比较早出现这一词的文件是《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号），其中提到，要加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给。“当时政策的核心点是‘稳定住房价格’，这也是住房市场短缺、产品结构不匹配下的一项重要政策。而随着如今房地产进入新的发展阶段，此类市场矛盾开始减少，立足新形势，就需要有更积极的精准政策。”
据易居研究院。
北京普通住宅的标准是什么？去年12月北京发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，对普通住宅的标准做了放宽，即住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上。单套住房建筑面积在144平方米（含）以下。5环内住房成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环住房成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外住房成交价格在45000元/平方米（含）以下。这些标准旨在明确普通住宅的定义，以便于实施相关的税收优惠政策和交易规则。
李宇嘉介绍，此前普通住宅契税较低，例如90平方米以下的契税为1%，90至140平方米的契税为1.5%。非普通住宅的契税一般为3%，其贷款利率也会上浮。中原地产首席分析师张大伟对媒体表示，除了契税差异，在房产证满两年的情况下，普通住宅免征增值税，而非普通住宅则需按差额征收增值税，税率为5.3%。因此，取消普宅标准有望降低非普宅的交易税费，降低购房成本，带动改善性住房需求释放，也有助于企业更好地配比产品类型。
“此次取消了144平米等普通住宅标准后，房子就一视同仁了，不存在普通跟不普通的标准划分，小房子也好，大房子也好，税费政策一碗水端平了。”严跃进对南都记者说。
政策在于促进新房交易，带动新房二手房循环
“拉动新房交易是取消普宅标准政策的出发点之一。”李宇嘉对南都记者分析表示，目前刚需开始转向二手房、保障性住房或租赁住房，新房则全面转向改善型需求住房。而现在二手房和新房的循环，即卖掉二手房买改善型住房的循环不畅，因此降低税负、贷款的成本有助于该循环实现。
此前，严跃进梳理了2023年下半年以来一线城市购房政策的多项重大调整，其中，从降低交易成本尤其是税费成本角度出发，一线城市纷纷对普通住宅标准进行下调，主要体现在北京、上海和深圳三个城市，主要涉及建筑面积和价格条件的调整。调整后，更多房源纳入到普通住宅的认定标准之中，享受了更宽松的税费政策。
“认购大户型房子的契税将享受更低税率的可能、在一线城市出售大房子将进一步减少增值税等。换句话说，其对于房屋的买和卖都可以发挥较为积极的减负效应。”严跃进表示，若是取消该标准，那么包括低密度和低容积率的住房、别墅类住房、大于144平方米的住房、单价较高的住房等，都可以获得政策上的优惠和支持，其覆盖面较广、涉及房屋也较多，影响是积极的。
多位专家均认为取消普通住宅标准后会拉动一些消费需求黄金期货配资开户，至于像144平米以上的大户型房子的价格是不是会坚挺，则不能简单判断。李宇嘉认为，各地二手房交易量开始上升，重点25城二手房交易量占比达到65%。北京的二手房交易占比提升也很快，而二手房交易里，小面积的偏多。一些大户型的二手房或价格低的二手房，对新房的冲击也比较大。因此，政策在于促进新房交易，带动新房二手房的循环。